Con
la excusa de la integración social se aprobó este proyecto de ley con características “pro-inmobiliarias”
y que incentiva la desregulación de dicho mercado. A pesar de lo anterior, del
orden de 22 parlamentarios no se inhabilitaron al votar la iniciativa pese a
tener intereses en inmobiliarias.
El proyecto ha sido cuestionado por múltiples sectores por ser "pro-inmobiliario" y centralista ya que permite al Ministro de Vivienda de turno pasar a llevar el Plan Regulador Comunal, cambiando centralistamente, en cualquier zona de una comuna del país, parámetros como la altura, densidad, coeficiente de constructibilidad, coeficiente de ocupación de suelo o de los pisos superiores (recordemos las famosas terrazas de Ñuñoa), superficie de subdivisión predial mínima, dotación de estacionamientos e incluso pasar a llevar la rasantes definida, a cambio de que consideren una pequeña cuota de viviendas sociales.
Es
decir y en términos simples, al lado de su casa o departamento recién comprado
y que seguramente todavía no termina de pagar, por el cual además le subieron este año
las contribuciones, más encima le podrían construir perfectamente un edificio de
20 pisos o como el Costanera Center, desvalorizando su propiedad.
Resulta
incomprensible que la votación de una ley de esta envergadura se aprobara con
menos del 50% de los Diputados en ejercicio, solo el 47,1% de los diputados presentes
votaron a favor, en contra lo hizo el 35,48%, hubo una abstención y 16,77% de
diputados ausentes o que no votaron. Así el día miércoles 14 de agosto de 2019
la Cámara de Diputados aprobó en general el proyecto de esta nueva ley que
ataca directamente la propiedad privada de los ciudadanos que viven en una
comuna urbana. Todavía falta el trámite en el Senado.
Desesperación por
aprobar normativa
La
desesperación por contar con estas prerrogativas para sobrepasar la normativa de
los Planes Reguladores Comunales parece que es muy alta, pues el Ministerio de
Vivienda ha tratado de favorecer al mercado inmobiliario casi con la misma
reglamentación, por dos caminos paralelos, probablemente para asegurarse que al
menos uno de ellos funcione:
1.- A través de un Decreto Supremo el
Nro. 56, ver noticia de días anteriores.
2.- A través de una ley, como la que ahora
fue aprobada en su primera instancia.
De
acuerdo a la experiencia ocurrida con las crisis inmobiliarias de Europa y
Norteamérica, aparentemente esta es una forma desesperada de tratar de parar lo
inevitable, que la burbuja de este tipo de inversiones inmobiliarias no se detenga,
pero por la experiencia de un mercado inmobiliario muy imperfecto, cuya
evidencia de imperfección está en los sobrevalorados y altísimos precios de
compra de departamentos o viviendas nuevas, con departamentos muy chicos, con
malas condiciones de vida, al cual se agrega muchos departamentos sin vender, a
lo cual se suman cambio desesperados de estrategias de las inmobiliarias por
desarrollar ahora proyectos solo para arrendar (simplemente porque la oferta de
venta es mayor que la demanda de compra), haciendo esfuerzos por poner a
disposición de inmigrantes créditos blandos para que compren el exceso de
oferta, entre varias otras medidas. Esto no hace sino augurar un mal presagio
al corto plazo para este tipo de inversiones insensatas.
La
situación anterior ya sería muy seria para nuestro futuro económico, si es que
los fondos de inversión fueran efectivamente de capitales extranjeros o de
especuladores privados, pero la realidad se agrava mucho más, por cuanto estas
insensatas inversiones inmobiliarias se financian muchas de ellas con los
capitales de las cuentas de ahorro previsional que se encuentran en las AFP,
ligadas a estos mismos grupos empresariales, muchos de ellos con participación
extranjera. Por lo tanto, los chilenos perderemos por partida doble o triple
pues nos estaremos quedando con nuestras ciudades abigarradas de guetos
verticales, teniendo una peor calidad de vida y con nuestros ahorros
previsionales disminuidos más aún de lo que ya se observa. Esto es lo que
estaremos dejando a nuestros hijos.
Ataque a la Certeza
Jurídica de las Inversiones de la Clase Media
Esta
ley y el decreto supremo 56 parecieran ser unas medidas más para tratar de
revitalizar el alicaído mercado inmobiliario, pero de una torpeza enorme, que
nos puede hundir quizá en una crisis económica y de credibilidad irremontable, debido a la desconfianza que tendrá la
clase media en seguir invirtiendo en el mercado inmobiliario.
Extraña
que luego de innumerables declaraciones relacionadas con la certeza jurídica de
las inversiones inmobiliarias, se apruebe un proyecto de ley de esta naturaleza
que pasa a llevar la normativa de los planes reguladores y de manera soterrada se constituye en el más grave ataque a la
certeza jurídica de las inversiones inmobiliarias realizadas por todos los
chilenos e inmigrantes.
Esta
es la razón por la cual los expertos dicen que es una ley “pro-inmobiliaria”,
pues la inmobiliara vende y se va y deja a los compradores sin liquidez, con
deudas y con la incertidumbre que vendrá otra inmobiliaria, o la misma y con un
gueto vertical le arruine la inversión de su vida.
Sin
embargo, el ministro de Vivienda y Urbanismo, Cristián Monckeberg, aseguró que
las críticas al proyecto son por "confusión, ignorancia, desinformación, o
falta de lectura", juzgue usted mismo de acuerdo a los
antecedentes que le expondremos quien está realmente confundido:
- Se pone a la disposición del lector el Oficio íntegro Nº 14.919 del 14 de agosto de 2019, que corresponde al documento aprobado por el 47% de los Diputados para que entre a tramitación al Senado, son solo 13 hojas con el texto íntegro de la ley que salió de la Cámara de Diputados hacia el Senado y que están disponible en este link.
- Para quienes están con más prisa, a continuación se transcribe textualmente los párrafos más reprochables de esta iniciativa legal:
“Artículo 3.-
Introdúcense las siguientes modificaciones en el decreto con fuerza de ley N°
458, de 1975, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, Ley General de Urbanismo
y Construcciones:
……
4.
Intercálase, a continuación del artículo 82, el siguiente párrafo, pasando el
actual artículo 83 a ser artículo 86:
“Párrafo
4°.- De los Incentivos para Promover el Acceso Equitativo a Bienes Públicos
Urbanos
Artículo
83.- El Ministerio de Ciudad, Vivienda y Territorio, en ejercicio de la
facultad conferida por el inciso final del artículo 1 del decreto con fuerza de
ley N°2, del año 1959, del Ministerio de Obras Públicas, sobre Plan
Habitacional, podrá condicionar los beneficios de normas urbanísticas para
proyectos de viviendas integradas al cumplimiento de exigencias relacionadas
con la integración e inclusión social y con el acceso equitativo por parte de
la población a bienes públicos urbanos relevantes, especialmente en aquellos
sectores en los que el Estado ha realizado o realizará inversiones públicas en
materia de movilidad, transporte público, áreas verdes o equipamientos de
interés público.
Para efectos de lo dispuesto en el
inciso precedente, podrán considerarse los beneficios normativos de altura,
densidad, coeficiente de constructibilidad, coeficiente de ocupación de suelo o
de los pisos superiores, superficie de subdivisión predial mínima, dotación de
estacionamientos y rasantes, sólo en aquellos casos en que el ángulo señalado
en el plan regulador comunal sea inferior al ángulo máximo establecido en el
decreto supremo N° 47, de 1992, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo,
Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Respecto de la dotación de
estacionamientos, ésta no podrá ser inferior a la establecida por la referida
Ordenanza para los conjuntos de viviendas sociales.
Los beneficios de normas urbanísticas
en polígonos que incluyan total o parcialmente inmuebles o sectores que se
encuentren protegidos en la categoría de Monumento Histórico, Zona Típica, Zona
de Conservación Histórica o Inmueble de Conservación Histórica, o en alguna de
las categorías que las reemplacen, no podrán afectar los valores y atributos
por los cuales dichos monumentos, zonas o inmuebles fueron protegidos, y que
fueron señalados en el acto administrativo que dictó la declaratoria correspondiente.
Los proyectos de viviendas integradas que pretendan acogerse a beneficios
normativos en tales inmuebles o sectores deberán obtener los permisos
municipales y las autorizaciones sectoriales respectivas, debiendo dar
cumplimiento a las disposiciones especiales contenidas en esta ley, en la ley
N° 17.288 o en las leyes que las modifiquen o reemplacen.”
La votación en la
cámara a favor del proyecto, como se indicó anteriormente, fue de menos del 50%
de los Diputados, que se puede resumir así por partido político:
El detalle de la votación por parlamentario se puede bajar de la planilla Excel que está en este Link.
El detalle de la votación por parlamentario se puede bajar de la planilla Excel que está en este Link.
Como
si la magnitud del problema planteado no fuera ya suficiente, algunos
parlamentarios de la Cámara de Diputados acusaron a sus pares de no
inhabilitarse a la hora de votar la iniciativa pese a tener intereses en
inmobiliarias, concretamente del orden de 22 parlamentarios no se inhabilitaron
al votar la iniciativa pese a tener intereses en inmobiliarias
De
ellos, al menos once de los diputados que tienen participación en sociedades
inmobiliarias votaron a favor del proyecto, y no se inhabilitaron como fue
solicitado. Ellos fueron: Catalina del Real, Diego Paulsen, Eduardo Durán, Luis
Pardo, y René Manuel García (RN); Cristhian Moreira, Issa Kort, Javier Macaya y
Patricio Melero (UDI); Pablo Kast, Sebastián Keitel (Evópoli) y Matías Walker
(DC), el único de oposición.
En
la sesión se indicó que la comisión de Ética definirá en cada caso.
El
Centro Producción del Espacio (CPE) fueron quienes en su sitio web dieron a
conocer una “radiografía de los intereses inmobiliarios en la Cámara de Diputados”, con información
de las declaraciones de patrimonio de los parlamentarios, obtenidas del sitio público
InfoProbidad del Consejo
para la Transparencia. Información que indica que el 57% de quienes tendrían empresas
inmobiliarias o constructoras votaron a favor del proyecto, además que el 16.2%
participaría en sociedades inmobiliarias o constructoras donde el 30% de votos
a favor fueron ejercidos por diputados que tendrían interés en el negocio del
suelo urbano.
Uno de los
afectados que estaría en esta situación, para analizar uno de los casos, sería
el Diputado Pablo Kast Sommerhoff que votó a favor de aprobar esta ley, pues
según este Centro de Producción del Espacio este Diputado sería dueño de al
menos 2 propiedades y tendría participación sobre el 25% en las siguientes inmobiliarias
y empresas relacionadas: INMOBILIARIA EL MORRO PULLAY, RUT 76.636.047-5 con un
25% de su propiedad, INMOBILIARIA LAS BANDURRIAS SPA, RUT 76.597.338-4 con 100%
de su propiedad, INMOBILIARIA EL PANGAL, RUT 76.412.446-4 con un 60% de su
propiedad y participa de la empresa de ARQUITECTURA SANTA OLIVIA, RUT
76.003.585-8 con un 50% de su propiedad. En una declaración al canal de la
Cámara de Diputados negó que tuviera algún tipo de inhabilidad para votar esta
ley, parte de la entrevista se puede ver en el siguiente Link.
Este
tema de la inhabilidad fue tratado extensamente en medios digitales como La
Tercera, El Mercurio, El Desconcierto, entre otros, pero no en la prensa escrita.
Como se indicó en noticia anterior, no solo aceptamos, sino que exigimos Integración Social en los edificios de altura, pero sin aumento del hacinamiento, tacos, y perdida de asoleamiento y privacidad en nuestras casas y departamentos, a través de aumentar alturas y densidades pasando a llevar Planes Reguladores o zonas Patrimoniales a criterio de la inmobiliaria de turno.
Como se indicó en noticia anterior, no solo aceptamos, sino que exigimos Integración Social en los edificios de altura, pero sin aumento del hacinamiento, tacos, y perdida de asoleamiento y privacidad en nuestras casas y departamentos, a través de aumentar alturas y densidades pasando a llevar Planes Reguladores o zonas Patrimoniales a criterio de la inmobiliaria de turno.
