a a) Enmienda, Seccionales y Modificaciones a
Los Planos reguladores.
Después de la publicación de los plazos indicados por el
Municipio para corregir el plan regulador a través de una enmienda más una
modificación al plan regulador, versus sólo realizar una modificación al PRC,
los vecinos nos han preguntado y han querido saber más de este tema que los
agobia.
En este espacio se tratará de dar una explicación lo más
resumida y simplificada posible.
La modificación de planes reguladores comunales por
definición de la Ley de Urbanismo y Construcción y la Ordenanza o Reglamento de
esta Ley, establecen básicamente cuatro formas de modificar un plan regulador a
través de:
- Proyecto de plan regulador, que es un cambio general al plan regulador
- Proyecto de plan seccional, que es un plan para una zona específica, generalmente un número reducido de manzanas
- Modificación al Plan Regulador: Que son cambios al plan regulador existente.
- Enmiendas al Plan Regulador: También son cambios al plan regulador muy reguladas, que se realizan en un corto plazo.
El procedimiento de aprobación de los 3 primeros es
idéntico, que en general consiste en que se debe contar con un proyecto que
debe ser sometido a la revisión de la SEREMI de Vivienda y Urbanismo, dependiendo
de los casos se requiere un estudio de impacto ambiental. Los plazos en los
cuales se puede lograr una modificación a un Plan Regulador a través de
cualquiera de las 3 primeras formas son inciertos, en general si el cambio es
muy profundo el plazo será más largo, si los cambios son menos profundos el
plazo debiera ser más acotado.
Las enmiendas, requieren un procedimiento de aprobación
simplificado al interior del Municipio, donde sólo se informa al SEREMI de
Vivienda y Urbanismo de lo que se enmendará.
Como se indicó anteriormente las enmiendas son cambios
regulados con límites de lo que se puede o no se puede hacer, para el caso nuestro
se puede indicar que existe interés en modificar a través de enmienda los
siguientes parámetros que están permitidos por la enmienda:
- Bajar la altura en un 20%, la enmienda sólo permite bajar ese porcentaje como máximo. De esta manera en los lugares donde está permitido construir hasta 5 pisos se reduce a 4 pisos, donde actualmente es 10 pisos se reduce a 8 pisos.
- Disminuir la densidad de habitantes en un 20% (cantidad de habitantes por hectárea), la enmienda sólo permite disminuir ese porcentaje como máximo. De esta manera si la densidad es de 1000 hab/Ha, se puede reducir a 800 hab/Ha.
- Disminuir la rasante, sin límite, con la condición que no puede superar los 70º. De esta manera se puede regular a través de la rasante los distanciamientos con los nuevos edificios vecinos, el tema de los antejardines también puede ser beneficiado.
- Incrementar la dotación de estacionamientos sin límite. De esta manera se pueden pedir un porcentaje adicional de estacionamientos de visita, que son los que normalmente saturan las calles.
- Fijar disposiciones sobre cuerpos salientes sobre la línea de edificación sobre los antejardines. De esta manera se puede lograr que los balcones estén atrás de la línea de los antejardines.
b) El concepto de rasante y su aplicación en
el distanciamiento de un edificio con respecto a la calle y sus vecinos
También se solicitó una explicación sobre la rasante, pues
no se comprendía el por qué la rasante ayudaba a limitar la proximidad de los
nuevos edificios a las construcciones existentes ni se comprendía cómo esto
ayudaba a limitar la altura en terrenos de tamaño pequeño.
Rasante: Es un plano
imaginario que, mediante un determinado ángulo de inclinación, define la
envolvente teórica dentro de la cual puede desarrollarse un proyecto de
edificación. El ángulo se toma en la mitad de la calle que enfrenta el terreno,
también se toma en las líneas de deslinde con los vecinos.
En las siguientes figuras se puede apreciar cómo funciona el
concepto de rasante sobre las variables de altura de edificación,
distanciamiento entre vecinos y antejardines:
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| Planos de rasante con los predios vecinos |
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| Plano de rasante (recta roja) del frontis hacia la calle |
